房企转型轻资产运营 “代建业务”成必争之地

代建业务正逐渐成为众多房企的代建业务必争之地。

《中国经营报》记者了解到，房企随着房地产行业进入调整期，转型之地房企保持竞争力尤为重要，轻资部分房企已在代建、产运商业运营、营成住房租赁等领域进行品牌输出，必争构建新的代建业务发展模式。

据统计，房企截至目前已经有至少40家房企入局代建，转型之地其中既有大型房企，轻资也有中小型房企，产运如碧桂园、营成万科、必争中海、代建业务、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业等。代建业务被众多房企视为可持续发展的“第二增长极”。

房地产相关人士也曾告诉记者，随着房地产行业的调整，越来越多的房企在逐步向代建领域拓展自身的业务。

中邮证券研报指出，代建渗透率具备较大提升空间，未来或将迎来战略机遇期。中国指数研究院的数据显示，2021年我国代建行业渗透率仅为4.8%，而欧美国家代建渗透率能够达到30%左右，提升空间较大。亦测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元规模。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者，随着未来房地产市场分化，代建的市场将会是房地产轻资产发展的一种很有效的模式。

众多房企入主“代建”

近年来，代建业务在房企多元化发展模式中尤为亮眼，特别是在今年各房企的中期业绩会上，碧桂园、龙湖、旭辉等多家知名房企，对代建业务拓展的提及内容颇多。

在旭辉控股集团2022年中期业绩会上，旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长陈东彪表示，代建行业是一个非常大的市场，从2010年—2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积。

龙湖在2022年中期业绩会上官宣了代建品牌——龙湖龙智造。据龙湖集团CEO陈序平介绍，龙湖代建业务的核心是公司在TOD方面多年沉淀下来多业态、一站式、全周期的能力。“这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来的要快。”

碧桂园集团总裁莫斌则透露，“地方政府需要一些专业的地产公司来保出险企业或者出险项目的交楼，公司也与很多地方政府达成了一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。” 这是碧桂园首次公开披露要开展代建业务。实际上，碧桂园从2022年初就开始面向市场承接各类项目的代管代建服务，重点依托融合建筑、BIM技术和新型装配式建筑的科技智慧建造。

近日，万科、绿城等多家知名房企，也相继布局代建业务。

8月31日，中国奥园集团与绿城置业发展集团在广州签署战略合作协议，双方将在西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号等项目开展代建等深度友好合作。9月16日，与万科集团签署了战略合作框架协议，其中也涉及代建领域。

在7月份发布的一份研报显示，以克而瑞2021年全口径销售金额为准，TOP50房企中，涉足代建领域的房企共有37家，其中绿城、雅居乐、金地、旭辉等7家房企都对该业务设定了较高的战略定位且已有一定的体量。若将统计范围扩大至百强范围内，据亿翰智库统计，截至目前，已有超40家房企布局了代建业务。

事实上，众多房企相继布局代建业务，与代建市场的发展前景不无关系。

中指研究院数据显示，2017—2020年，房地产代建的营业收入快速提升，复合增长率分别达到19.5%。虽然整体增长较快，但目前的整体规模尚低。“2020年，代建业务的营业收入为95.8亿元，尚不足百亿，仍有较大发展空间。”

而从利润角度来看，房地产代建的净利润率要远高于传统房地产业务。对此，中指研究院指出，2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。基于传统房地产行业与代建业务发展趋势来看，具有较高盈利能力的房地产代建未来发展潜力较为可期。

以早期进军代建行业之一的绿城管理为例，今年上半年绿城管理实现收入12.59亿元，同比增长16.4%；归属于股东的净利润3.6亿元，同比增长33.4%。

转型轻资产运营

除了广阔的市场与可观的利润外，有专家也指出，代建市场也是房地产企业轻资产运营最有效手段之一。

“代建本质上是发展模式的变化，之前中国的发展更多采用的是‘香港模式’，就是全产业链全部涉及，从设计规划一直到建设以及物业，而‘美国模式’是建投分开，即资本投资跟建设管理分开，我觉得这种模式，未来在中国的房地产新发展模式下，应该是有越来越多的机会，因为包括开发商的发展利润也是分三端，一个是基于资本赚取利润部分，另外一个是基于自己的建设能力赚取建设部分，还有一个是基于自己的运营能力去赚取运营部分，所以这里面就涉及三端的代建。”陈晟告诉记者。

陈晟指出，多端口的代建业务，同时也成为房地产企业轻资产发展的有效模式。“所以我们就看到了有资本代建，有专门的产品代建，当然也会有运营代建，从这些地方延伸出了除住宅代建以外的商业类代建，比如宝龙万达、物流代建，比如万科，还有文旅类的代建，比如乌镇，包括未来的政府类甚至是TOD上面的代建，还有包括园区类的代建，甚至包括特殊的物业类型的代建，所以从本质上而言，我觉得代建市场多元化将会是房地产轻资产发展的一种很有效的模式。”

中指研究院也分析指出，2021年底的中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。此前时任住建部部长王蒙徽接受新华社专访时指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式。因此，未来房地产企业低负债、低杠杆的新发展模式将会受到鼓励。轻资产模式，是政策倡导及行业发展方向，也是房企业务升级的方向。

在这其中，开发建设阶段轻资产业务以房地产代建为主，从代建的业态来看，主要为住宅代建，包括各类商品住宅、保障性住房等。随着代建服务领域的扩大，房地产代建企业亦在向写字楼、产业园区、酒店等领域进行代建延伸。物业运营阶段的轻资产涵盖领域较广，目前，房地产企业在住房租赁、商业、产业园区这三个领域的探索较多，此外，部分房地产企业亦积极探索酒店管理、养老地产、文旅地产等领域的轻资产业务。

中邮证券也指出，一方面，代建行业具备典型的轻资产属性，其与一般的房地产开发不同，代建行业的资金来源最终由项目的委托方提供，基本不需要代建企业进行筹资。另一方面，代建行业具备明显的逆周期特点，每一轮的房地产行业调整期，往往是代建行业发展的兴盛期。