物管行业格局生变，鲁商服务上市20天市值跌去近半

发布时间：2025-07-06 20:02:17 来源：学如不及网 作者：休闲

导读：“物管行业收并购现象仍将长期存在，物管目前的行业个别案例停摆只是长期趋势中的小波动。因为从资产价值看，格局物业管理资产复合国家政策导向，生变上市在一级和二级资本市场更有发展预期。鲁商其次，服务目前物管行业集中度还很低，天市一些大的值跌物管企业管理规模增长诉求，仅地产板块的去近输入已经无法满足，很大比例是物管来自于外拓，而其中就包含横向收并购。行业”肖云祥表示。格局

（文/张玉 编辑/马媛媛）上市以来持续低糜的生变上市股价表现让投资者为鲁商服务捏了一把汗。

截至7月28日下午收盘，鲁商鲁商服务股价报3.07港元/股，服务这一股价较公司发行价5.92港元/股跌去48.14%。

另据Wind数据显示，截至7月28日，鲁商服务总市值为4.09亿港元，这相较于其上市首日5.91亿港元的市值，缩水30.8%；而如果按照其发行时的总市值7.897亿港元发行市值计算，20天的时间里，鲁商服务市值缩水已达48.21%。

针对公司股价波动及业绩发展相关问题，7月27日，鲁商服务前台工作人员表示会转达给相关负责人。截止发稿，观察者网未收到回复。

近九成业务位于山东

成立于2006年的鲁商服务，是一家地地道道的山东企业，公司总部位于山东省济南市，业务主要覆盖山东省以及北京和哈尔滨。

从公司的发展历程来看，鲁商服务一开始并不是没有动过外拓的想法。2006年公司成立以后，2009年就在北京成立了分公司，将业务拓展至北京区域。2011年，鲁商服务又在哈尔滨成立分公司，将业务扩展至东北区域。不过，在此后的11年里，鲁商服务未再有业务外拓的任何动态。

聚焦山东以后，公司业务规模也开始逐步展开。截至2021年底，鲁商服务在山东省内的在管建筑面积2026.9万平方米，占总在管建筑面积的比例为88.63%；公司在山东省已签约建筑面积2385.6万平方米，占比91.12%。公司已签约的82个项目中，有75个项目都位于山东省内。

事实上，鲁商服务业务聚焦范围与公司股权关系密不可分。公司上市以后，鲁商服务由直接持股71.3%，由鲁商发展的全资子公司鲁商创新持股3.7%，由公众股东持股25%。

进一步往上穿透，鲁商发展由山东商业直接及间接持有53.7%。山东商业由山东省国资委直接及间接持股90%。山东商业、鲁商发展及鲁商创新构成一组控股股东。

事实证明，鲁商服务大部分业务收入也都源自控股公司的“反哺”。2019~2021年，鲁商服务收入分别为3.21亿元、4.03亿元及5.83亿元；其中来自鲁商发展集团和山东商业余下集团的收入分别为3.14亿元、3.91亿元及5.31亿元，占比分别为97.8%、97%和91.1%；来自独立第三方的收入占比分别只有2.3%、2.9%及8.9%。

向下穿透，截至目前，鲁商服务共全资拥有蓝岸园林和鲁商设计两家附属公司。其中蓝岸园林主要提供景观美化服务，鲁商设计主要提供建筑设计服务。此外，公司持有鲁商唐安41%的股份。

毛利率低于平均水平

努力在山东省内深耕的鲁商服务，毛利率水平却始终处于行业较低水平。

从具体的业务模式来看，鲁商发展的收入主要来自三条业务线：物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。

其中，物业管理服务主要包括向物业开发商、业主、住户及租户提供各类物业管理服务，包括保洁、秩序维护、绿化、维修保养、公共区域维护以及其他物业管理相关服务。

非业主增值服务主要包括设计服务，工地管理、销售及案场管理、咨询服务等前期物业管理服务以及景观美化服务。此外，鲁商发展还提供社区空间及资源管理、停车位管理、水电管理及社区生活服务等社区增值服务。

2019~2021年，鲁商服务整体毛利率分别为為17.4%、19.8%及25.4%。尽管毛利率持续上升，不过，鲁商服务毛利率在行业内依旧属于较低水平。诸葛找房数据研究中心统计显示，2021年50家上市物业企业平均毛利率为29.8%，高于平均值的企业有23个。

进一步来看，鲁商服务毛利率维持在较高水平的属于非业主增值服务。2019~2021年，鲁商服务整体毛利率分别为36.8%、31.6%及35.5%。其中，来自独立第三方的毛利率更是达到45%、33.1%和53.9%。社区增值服务的毛利率维持在22%~25%之间。与之相比，物业管理服务的毛利率仅仅维持在7%~18%之间。

在嘉和家业物业服务研究院研究总监李艳杰看来，鲁商服务毛利率偏低主要是由于企业的管理项目集中在山东省内，住宅类项目收费水平较低，其平均成本与其他企业相比并无较大的价格优势。此外在鲁商服务管理的项目中包含36%的其他物业，如市政设施 （例如城市道路），这类项目的收费水平与传统物业相比存在一定的差异，也在一定程度上影响企业的利率水平。

行业发展趋于理性

作为“山东物业管理第一股”，鲁商服务上市以来在资本市场的表现折射出当下地产行业动荡之下物业股的尴尬境地。

从在管建筑面积来看，截至2021年，国内排名前五位的物业管理公司分别为万物云、碧桂园服务、雅生活、保利物业以及绿城服务，在管建筑面积分别为7.8亿平方米、7.6亿平方米、4.8亿平方米、4.6亿平方米及3亿平方米；所占市场份额分别为逾2.8%、2.75%、1.75%、1.65%和1.1%。

具体到山东来说，根据中指院的资料，2022年有11家总部位于山东省的物业管理公司被认定为物业服务百强企业。按照2021年在管建筑面积计算，鲁商服务在总部位于山东省的2022物业服务百强企业中排名第七。鲁商服务在山东省的市场份额约为1%。

回到股市表现，7月以来，整个物业管理板块都呈下降趋势，在监测的45家物业管理上市样本企业中，仅有5家企业涨跌幅为正，另外34家企业出现不同程度的下跌，其中跌幅最大的达到46.8%，其余4家处于停牌，2家处于退市状态。

行业深度调整的过程中，物管企业对于手里的资金也愈加谨慎，物业行业并购市场降温明显。根据中物研协发布的物管上市公司并购市场报告，今年二季度，上市物企共计披露16起并购，总计披露交易金额仅13.27亿元（一季度67.74亿元），较一季度减少54.47亿元，降幅达80%。

对于物业企业收并购热度下降，李艳杰指出，这与当前物业行业的发展逻辑趋于更加理性有关，在2019~2021年物业收并购之后，普遍面临着品牌融合难、业务协同率相对较低、丢盘率升高等问题，且随着资本市场对物业板块估值的下调，物业企业收购的倍数则仍维持在之前的水平，两相对比之下，物业企业收购热情随之下降。

同策研究院资深分析师肖云祥告诉观察者网，短期确实出现物管收购案例搁浅或是终止的情况，但这主要是由于买卖双方母公司流动性的影响，卖方因为母公司资金紧张而将物业板块出售，但买方也因为母公司资金紧张而无法完成收购。对于买方而言当前的房地产市场手握现金将会更主动一些。

谈及未来物业企业如何寻找新的利润增长点，李艳杰坦言，现在看企业的逻辑，好多都是在试水，成熟或者完整的闭环并没有形成。

“物管行业收并购现象仍将长期存在，目前的个别案例停摆只是长期趋势中的小波动。因为从资产价值看，物业管理资产复合国家政策导向，在一级和二级资本市场更有发展预期。其次，目前物管行业集中度还很低，一些大的物管企业管理规模增长诉求，仅地产板块的输入已经无法满足，很大比例是来自于外拓，而其中就包含横向收并购。”肖云祥表示。

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