合景泰富偿债近80亿后寻求债务展期 上半年营收净利双降

转自：中国网财经

中国网财经9月15日讯（记者 魏国旭）近期，合景后寻又一家房企加入寻求债务展期的泰富“阵营”。9月13日，偿债合景泰富发布公告称，近亿净利2022年9月到期两笔合计9亿美元债的求债期上交换要约已获本金总额约93%通过，2023年9月到期的半年7亿美元债交换要约获本金总额约91%通过，同意征求也获得通过。营收

此前的双降9月2日，合景泰富宣布对公司一年内到期的合景后寻三笔美元债券进行交换要约，并对其余公司2024年至2027年到期的泰富六笔美元债券同时开展同意征求，以豁免与交换债券的偿债交叉违约，交换期限为9月2日至9月9日；给出的近亿净利交换要约方案包括本金不折价、摊销比例高以及以高质量境外资产挂钩指标作为增信措施等。求债期上

上半年预售额262亿元

合景泰富寻求债务展期，半年与目前房地产市场整体融资环境未见有效改善密切相关。营收克而瑞研究中心的数据显示，8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%，没有境外发债。房企融资量已连续5个月环比减少。

此外，尽管各地调控政策有所放松，但由于行业信心恢复需要时间，房地产销售并未出现企稳向好迹象。国家统计局数据显示，今年1-7月商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。而合景泰富的销售额更是近乎“腰斩”，上半年公司及其合营企业及联营公司的预售额为262.28亿元，同比下滑53.31%；预售建筑面积约为135万平方米，同比下滑52.9%。

由于房地产业务拖累，上半年合景泰富收入约84.7亿元，同比减少34.7%；拥有人应占溢利约4.35亿元，同比减少84.2%；按权益合并核心毛利率为18.8%，核心利润率为10.5%。

今年年初，合景泰富曾宣称，公司2022年全年可售货值达1600亿元。随着行业筑底，合景泰富的销售额同比下滑幅度有所收窄，前7个月累计销售额为309.89亿元，同比下降51.79%，而7月单月销售额为47.61亿元，同比下降幅度收窄至41.4%。

同时，合景泰富的产品布局多位于大湾区及长三角区域，一、二线城市的占比为90%，且不乏高端项目。在市场反弹中，这部分市场有望率先回暖。克而瑞在报告中也认为，随着市场修复，需求反弹或加速，去化预期走强，将带来更好的业绩表现，企业需紧跟市场动态，及时调整推盘节奏、制定有效营销策略抓住机会窗口。

不过，合景泰富在中期报告中表示， “保交付”为下半年工作重点，公司会在确保项目交付的同时，进一步提升品质。

投资物业租金收入9.16亿元

为应对房地产销售的压力，合景泰富在不断尝试“多元化”。

数据显示，目前合景泰富已经开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个；上半年租金收入增至9.16亿元，小幅增长1.7%；商场权益口径租金收入同比增长25%，写字楼租金收入同比增长16%。

克而瑞在上述研报中指出，通过十余年深耕，合景泰富商业运营已进入收获期，上半年购物中心、酒店、写字楼均取得较好的进展，增强企业造血能力；商业数智营销平台项目正式启动，未来将持续提升综合运营实力。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“对于同时具备房地产开发业务和投资物业业务的房企来说，多元化开发投资物业业务，将为企业带来可观的营业收入补充企业现金流。”

财务压力下，合景泰富也在出售物业项目回血，其中包括多座写字楼。中期报告显示，合景泰富于年初组建了大客户销售团队拓展大客户资源，以促进整售位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼。合景泰富认为，这些项目位于一线城市的副中心或新兴商务区，推进写字楼整售落地预计将带来稳定可观的现金收入，增强公司财务安全垫。

多管齐下筹资金

宣布寻求债务展期的前几日，合景泰富在中期业绩报告中披露了偿债情况。今年上半年，合景泰富累计兑付包括境内债券、CMBS及ABS 59.39亿元，以及境外美元债2.5亿美元，共计人民币76.19亿元。合景泰富还表示，目前公司正在持续获得银行新增融资，并且正在积极落实项目新增融资。

此前，为筹措资金偿还到期债务，合景泰富还出售了资产。7月27日，合景泰富宣布以现金代价13亿港元将持有的香港启德项目公司50%股权及股东贷款出售给龙湖。惠誉此前发布的报告指出，合景泰富在寻求写字楼的整体出售用于偿债，筹资金额约55亿-57亿元；今年4月，合景泰富已出售了位于上海的一栋写字楼，价格为13亿元。

即便如此，合景泰富面临的财务压力依然不小。截至2022年6月末，合景泰富负债比率由去年年末的79.2%提高至93.2%，现金及银行结余的账面金额为221.97亿元，半年内减少了约73亿元。同时，公司总有息负债768.65亿元，其中短期有息债务226.06亿元，现金短债比仅为0.98，不足以覆盖债务。

不过，合景泰富上半年经营性现金流净额保持正向，为38.07亿元。合景泰富在中期报告中强调，“当前，确保流动性是民营房企的重中之重。”但与此同时，公司也多次被曝出拖欠员工工资、农民工工资、第三方佣金等消息，为公司的流动性蒙上阴影。

交银国际在研报中指出，未来几个月为合景泰富的还款高峰，此外流动性正在趋紧，鉴于行业逆风，公司今年上半年取得融资现金流出70亿元，截至6月底现金余额降至222亿元，去年12月底为294亿元。交银国际认为，与其以大幅折扣出售优质资产，不如寻求延长期限甚至全面解决方案，为恢复正常营运争取时间，可能更符合股东利益，维持合景泰富“中性”评级，短期盈利前景疲弱，目标价下调至1.6港元。

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